1 - قیمت منطقه ای : قیمت معاملاتی املاک  که مبنای محاسبه و دریافت مالیات می باشد و  از قیمت روز املاک کمتر است    و  هر سه سال یکبار توسط کمیسیون تقویم املاک مرکب از نمایندگان ادارات ذینفع به مسئولیت اداره دارائی تعیین می گردد.

2 -  قیمت مصوب :  قیمتی که  تولید کننده  با ضوابط معین و نظارت شده  برای کالای تولیدی خود تعیین میکند  و  در مورد املاک  ،  قیمتی است که متصدیان بعضی از املاک مثل تعاونی ها  با ضوابط معین برای املاک اعضای تحت پوشش خود تعیین و تصویب میکنند .

3 - قیمت واگذاری  :  قیمتی که  توسط ادارات و ارگانها با ضوابط داخلی خود  برای اراضی و املاکی که قصد واگذاری آنها به افراد واجد شرائط  را دارند  تعیین شده ، مثلا قیمتی که اداره امور اراضی برای اراضی قابل واگذاری خود تعیین میکند یا قیمت منازل سازمانی و ساختمانهائی که یک ارگان برای واگذاری آنها به افراد تعیین میکند 

...... کارشناسان رسمی دادگستری در سه مورد فوق الذکر نقشی ندارند ( مگر در صورت بروز اختلاف و طرح شکایت در محاکم قضائی و ارجاع کارشناسی از سوی دادگاه به کارشناس ) ولی در دو مورد ذیل وظیفه قیمتگذاری به عهده کارشناسان رسمی دادگستری است...........

4 -  قیمت بازار آزاد   :   قیمت کالا یا  ملک که در اثر تعادل بین عرضه و تقاضا به مرور زمان تعیین و تثبیت گردیده است  . چنین حالتی معمولا زمانی ایجاد میشود که بازار فعال و معاملات مرسوم برای ملک یا کالای مورد نظر وجود داشته باشد .  در این حالت کارشناس رسمی دادگستری وظیفه اش "تعیین قیمت"  نیست بلکه "کشف قیمت"  است  و لذا کارشناس نباید سلایق و عقاید و نظرات شخصی خود را در تعیین قیمت دخالت دهد  . وظیفه کارشناس کشف  میانگین قیمت و  یا رایج ترین قیمت معاملات انجام شده در بازار آزاد  است  .

5 - قیمت روز  ( قیمت عادله روز )  :   قیمت یک کالا یا ملک در حالتی که  بازار فعال نباشد و معاملات مرسوم وجود نداشته باشد  و یا در زمانی که بازار آشفته است و  انسجام منطقی و شفاف  برای قیمتگذاری وجود نداشته باشد .  در چنین صورتی کارشناس رسمی دادگستری نقش اصلی و  تعیین کننده را در تعیین قیمت ملک بر عهده دارد .  کارشناس رسمی با معیارها و ضوابط کارشناسی خود اقدام به تعیین قیمت ملک یا کالا نموده و اعلام می نماید .

تعریف دایر و بایر و مو ات  در برخی قوانین مربوط به  اراضی  شهری :

داير: اراضي داراي ساختمان و تاسيسات و ديواركشي متناسب با ملك و يا املاكي كه باغ و مشجر و يا زراعي باشد، دایر مي گويند . 

باير: به اراضي فاقد ساختمان و تاسيسات مي گويند كه سابقه داير بودن را داشته اند.

 موات : به املاكي كه فاقد ساختمان و تاسيسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادي و يا باغ و كشاورزي نداشته اند گويند.

تعریف دایر و بایر و مو ات  در برخی قوانین مربوط به  اراضی  غیر شهری :

 داير: اراضي داير زمين‌هايي است كه آن را احيا و آباد كرده‌اند و در حال حاضر داير و  مستمرا  مورد بهره برداری است .

 باير: زمين‌هايي كه سابقه احيا دارد ولي به علت اعراض يا عدم بهره‌برداري  بدون عذر موجه مدت 5 سال متوالي متروك مانده يا بماند. 

 موات: زمين‌هايي است كه سابقه احيا و بهره‌برداري ندارد و به صورت طبيعي باقي مانده است.

نظریه مشورتی شماره 5048/7 مورخ 12/8/1388 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه

حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه است

پرسش:

خواهشمند است تعریف جامع و کاملی از عنوان«حق ریشه» مذکور در تبصره 2 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجراء برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 و نیز ماده 65 تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 23/5/1384 رئیس محترم قوه قضاییه و همچنین مبنای حقوقی آن را بیان فرمایید. حق مذکور در چه صورتی به شخص تعلق می گیرد؟ شرایط آن را بیان فرمایید.

پاسخ:

با توجه به مقررات بند «پ» ماده 5 قانون طرز تقویم و تملک اراضی مورد نیاز سد لتیان مصوب 17/3/1345 و تبصره یک از بند «الف» از ماده اول تصویب نامه 18/11/1341 هیأت وزیران حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و غیر آن میزان متحمل شده است،می باشد و مبنای حقوقی آن علاوه بر قانون آنچه از آثار مادی که زارع با اذن و اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده،می باشد و حق مذکور فقط در صورت پیش بینی قانون یا عرف محل یا قرارداد برای زارع ایجاد می شود.

سوال کرده اید که ایا از عکسهای هوائی 1346 میشود برای اثبات زراعی بودن اراضی استفاده کرد ؟

استفاده  از  عکسهای  هوائی فقط یکی  از  ابزارهای   تشخیص  زراعی بودن  یا  ملی بودن اراضی است  .  عکس فقط گویای وضعیت زمین یا منطقه مورد نظر در همان تاریخ عکسبرداری است و قابلیت تعمیم به زمان دیگری را ندارد .  در هر صورت نظر کارشناسی تفسیر کننده عکس  ،   وضعیت یک زمین در زمان عکسبرداری تعیین میکند  . البته  در پرونده های قضائی نظر کارشناس قابل اعتراض و ارجاع به کارشناسان دیگر است ، چون ممکن است کارشناسان مختلف تفاسیر متفاوتی نسبت به عکس مربوطه داشته باشند . از حسن نظر شما سپاسگزارم . بنده هم امیدوارم فضای تبادل اطلاعات گسترش بسیار داشته باشد تا همه ما از دانش  و تجربیات یکدیگر بهره ببریم طبیعی هستم و کار بنده  وکالت  نیست  . برای طرح مشکل خود به یکی از وکلای با تجربه در مسائل مربوط به زمین مراجعه فرمائید ولی بطور مختصر بنده در حد اطلاعات خود به سوالات شما پاسخ میدهم . این پاسخها نظر شخصی بنده در مورد سوالات شما است  : = قانون اصلاحات ارضی در مورد مالکین مشمول اجرا شده و لذا مساحت و مقدار ملک ممکن است در نقاط مختلف ایران متفاوت باشد . در بعضی نقاط ممکن است در مساحتهای محدود هم به کسی مالک اطلاق شده باشد و مشمول اصلاحات ارضی شده باشد و یا در بعضی نقاط مکن است کسی با چند هزار هکتار زمین به عنوان مالک مشمول تلقی شده باشد .

 = قانون اصلاحات ارضی در زمان اجرای خود پس از طی مراحل مختلف اجرائی و برنامه زمان بندی خاص خود به اجرا در آمده است و بی اطلاعی مالک از اجرای قانون به هر علتی که بوده باشد ، در حال حاضر قابل جبران نیست

 = اگر قانون اصلاحات ارضی در هریک از شقوق خود ( تقسیم یا اجاره ) در زمان اجرا  ، بطور کامل و با طی مراحل قانونی خود در ملک پدربزرگ شما اجرا شده و به نام زارعین سند زده شده و زارعین مذکور از نظر اداره امور اراضی جهادکشاورزی رسمیت داشته باشند و به عنوان زارع صاحب نسق شناخته شده باشند  ، در اینصورت در حال حاضر راهی برای اعاده ملک و فسخ اسناد زارعین به نظر نمیرسد .

 = مالکین مشمول اصلاحات ارضی فقط در همان مقداری که برایشان در اجرای قانون اصلاحات ارضی به عنوان  مستثنیات قائل شده باشند در حال حاضر مالک همان قسمتها هستند  و نه در غیر آن

 =  اینکه زمین یک مالک قبل از اجرای اصلاحات ارضی به زارعین اجاره داده می شده و یا زارعین کارگران مالک بوده اند تفاوتی در شمول اجرای قانون نمیکند و اکنون با اینگونه دلایل قابل برگشت نیست .

  تعیین میزان حق زارعانه یا حق ریشه ( و یا حق غارسی در مورد باغ ) موکل شما در صورتیکه حق وی در دادگاه به اثبات برسد و دادگاه  قرار کارشناسی برای تعیین حق ریشه تعیین نماید  ،  بر اساس  عایدات محصول باغ در سالیان حضور وی در باغ با قیمتهای روز  باید محاسبه گردد و در چنین مواردی که ارزش روز  زمین باغ  به رقم های نجومی رسیده است چنین استنباط میشود که باغبان مورد نظر شما که نقشی در افزایش قیمت اراضی  نداشته است  و لذا  شاید استحقاق دریافت درصدی از قیمت روز ملک راهم نخواهد داشت .  به نظر میرسد  محاسبه استحقاق وی  بر اساس محصول  منطقی تر است  باشد و کشاورز فرصت آماده سازي مجدد  زمين براي کشت محصول يا محصول ديگري در همان زمين را داشته باشد ، در اينصورت هزينه عمليات و نيروي انساني که تا همان زمان ( روز وقوع خسارت ) انجام داده  به عنوان مبلغ خسارت وارده تعيين ميگردد .36  -  اگر خسارت در حين دوران داشت محصول باشد و در زماني اتفاق افتاده  باشد که زمان مفيد براي کشت مجدد در منطقه سپري شده است ، در اينصورت بايد  با معاينه مزرعه برآوردي از عملکرد مورد انتظار در آن مزرعه به دست آید  و  نيز  قيمت روز محصول در عمده فروشي بازار  را به دست آورده و با ضرب آنها در يکديگر  خسارت ناخالص تعيين گردد  .  برای تعیین خسارت خالص پس از کسر هزينه هاي آن دسته از  عملياتي که بايد تا پايان انجام ميشد ولي به علت وقوع خسارت ناچارا  انجام نشده   ، ميزان خسارت خالص به دست مي آيد . نوشته اند که مجوز تغيير کاربري به مساحت 12 مترمربع از جهادکشاورزي دريافت نموده و به همين مساحت در طبقه اول احداث نموده اند ولي در طبقه دوم مساحت بيشتري حدود 25 مترمربع فضا اشغال شده و لذا براي ايشان تخلف محسوب نموده اند .   تخلفات مربوط به احداث بناي غير مجاز  در اراضي کشاورزي  محدود به همان سطحي است که در روي زمين اشغال شده و زمين کشاورزي به کاربري ديگري مثل ساختمان مسکوني تبديل گرديده باشد . در اينصورت احداث بناي بيشتر از حد مجاز  در سطح زمين تخلف محسوب ميشود . شما براي اضافه بناي خود سطح  زمين اضافه اي را اشغال نکرده ايد و لذا به نظر نميرسد کهمرتکب تخلفي شده باشيد . 

سوال نموده اند که زميني در مجاورت رودخانه دارند که تا کنون تعيين حريم  قانوني  توسط سازمان آب نشده است و اکنون که با شخص ديگري بر سر مالکيت اختلاف دارند آيا کارشناس ميتواند آنرا حريم يا بستر رودخانه اعلام نمايد .البته ايشان ننوشته اند که منظورشان از کارشناس آيا کارشناس دادگستري است يا کارشناس سازمان آب  .  تعيين حريم و بستر رودخانه ها تشريفات قانوني خاص خود را دارد و در هر صورت تا زمانيکه سازمان آب بطور رسمي و قانوني با اعلام قبلي به مالکين اراضي طرفين رودخانه و اعلان آگهي عمومي و طي مراحل قانوني مربوطه اقدام به تعيين حريم و بستر رودخانه اي ننموده باشد  و نتيجه اقداماتش جنبه رسمي پيدا نکرده باشد کسي نميتواند اراضي مجاور رودخانه ها را به عنوان بستر يا حريم اعلام نمايد . 

کارشناسان رسمي دادگستري در هر يک از رشته هاي کارشناسي بسته به سابقه کار و سالهاي خدمت به تدريج داراي صلاحيت هاي مختلفي در امور مختلف مي شوند و لذا کساني که جديدا  کارشناس رسمي شده اند  صلاحيت هاي قانوني کمتري نسبت به قديمي ترها دارند   . هيچ کارشناسي به جز  رشته کارشناسي خودش و صلاحيت هايي که اخذ نموده حق اظهار نظر کارشناسي ندارد . رشته کارشناسي و صلاحيت هاي هر کارشناس در پروانه کارشناسي  هر کارشناس ثبت و درج ميشود .  با توجه به اين موضوع چيزي به نام  کارشناس هم عرض نداريم .

فرموده ايد که  براي تعيين اجرت المثل ساليان گذشته به جاي اينکه اجرت المثل هر سال بر مبناي نرخ گندم  همان سال محاسبه شود  ، بهتر است  که اجرت المثل همه سالها بر اساس قيمت روز گندم  و يا آخرين نرخ محصول تعيين گردد  .  در اين مورد همانطور که ميدانيد اکثر قضات محترم  در قرارهاي صادره خود اعلام ميکنند که کارشناس  بايد اجرت المثل  را به تفکيک سالهاي مورد مطالبه  تعيين و اعلام نمايد .  اين بدين معناست که اجرت المثل هر يک از سال هاي قبل بايد طبق نرخ محصول همان سال تعيين گردد .  درست است که شخص متصرف به حکم دادگاه محکوم به پرداخت اجرت المثل به مالک گرديده است و مالک بايد از حقوق محروم شده ساليان گذشته خود بهره مند شود  ، ولي بايد توجه داشت که عايدي شخص بدهکار هم در هر يک ساليان گذشته بر اساس نرخهاي همان سالها  بوده است  . مثلا کسي که بايد اجرت المثل 20 سال قبل  را به مالک بپردازد  ، اين شخص مثلا در سال 1371 گندم خود را با نرخ  کيلوئي 148  ريال فروخته و لذا در آن سال به همان نسبت عايدي داشته است  .  اگر مالک در همان سال اقدام به اعاده زمين خود کرده بود  و  يا   اگر مالک در همان سال  براي دريافت اجاره خود به مستاجر يا متصرف مربوطه مراجعه نموده بود طبيعتا  اجاره اي که  دريافت ميکرد به نسبت نرخها و عايدي ها و عرف همان سال ( 1371 )  مي بود   . حال که بعد از 20 سال اقدام به مطالبه اجرت المثل نموده و يا به  دلايل  متعدد و احيانا دلايل خارج از اختيار طرفين ،  دريافت اجرت المثل وي تا اکنون به درازا کشيده است  ، به نظر ميرسد که در اين بين مستاجر و يا شخص متصرف نبايد  متحمل پرداخت مبالغ غير منطقي بشود  و  منطقي نيست که مالک مربوطه نيز بدون حضور در ملک و بدون زحمت و مشقت به راحتي بعد از 20 سال  به مبالغ کلاني دست يابد که شايد استحقاق آنرا نداشته باشد . 

نوشته ايد که زمين 200 هکتاري يک مالک که از مستثنيات قانون اصلاحات ارضي  حکومت قبل بوده  و در آن اقدام به ايجاد تاسيسات و حفر چاه و کشاورزي مکانيزه نموده بود  ،  بعد از انقلاب توسط جهادکشاورزي تصرف شده و به تعاونيهاي کشت موقت  داده شده است ،سوال نموده ايد که آيا اين اقدام قانوني است ؟...... اراضي مستثنيات مالکيني که مشمول اجراي قانون اصلاحات ارضي شده بودند  تعلق به مالک مربوطه دارد . بسياري از مالکين قديمي همچنان در اراضي مستثنيات مربوط به خود همچنان مشغول به کار هستند .  به نظر ميرسد که به خاطر مستثني بودن يک زمين در قانون اصلاحات ارضي  ، کسي حق تعرض به مالک مربوطه را ندارد  مگر اينکه بنا به دلايل ديگري ، آن مالک پرونده اي در دادگاه انقلاب داشته باشد و حکم مصادره اموال براي آن مالک  صادر شده باشد  .  در هر صورت  چون توضيحات شما کافي نيست لذا  نميشود پاسخ شفاف به سوال شما داده شود .  در حال حاضر کليه امور مربوط به هيئت هاي واگذاري زمين  و  کشت موقت   و    اصلاحات  ارضي   و   کليه   امور مرتبط به زمين   در    اداره    امور   اراضي در  جهاد کشاورزي  انجام ميشود .  سوابق و پرونده هاي مربوط به اجراي قانون اصلاحات ارضي سابق نيز در اداره امور ارضي موجود است   . با مراجعه به اداره مزبور در  شهر خودتان ميتوانيد علت تصرف زمين 200 هکتاري مورد بحث را از مسئولين مربوطه جويا شويد  و اگر توضيحات داده شده کافي نباشد و شما را قانع نکرده باشد  و يا اگر احساس ميکنيد حقي از شما ضايع شده ، حق شکايت براي شما محفوظ است. در اين صورت با استخدام يک وکيل باتجربه و  مسلط به امور  حقوقي و  اراضي  ميتوانيد پيگير حق خود باشيد .  ضمنا اين نکته را هم به ياد داشته باشيد که جهل به قانون و يا بي اطلاعي از اجراي قانون موجب رفع مسئوليت و يا تبرئه افراد در پيشگاه قانون نمي باشد . استحضار داريد که نقشه هاي هوائي بر اساس عکسهاي هوائي تهيه و ترسيم ميشوند  . عکسبرداري هوائي در ايران طي چند مرحله در سالهاي مختلف قبل از انقلاب در ايران انجام شده و قديمي ترين عکسها مربوط به سال 1334 است که توسط سازمان جغرافيائي ارتش تهيه شده است و اکنون کليه عکسها و نقشه هاي نقاط مختلف کشور در همين سازمان نگهداري مي شوند . منابع موجود طي ضوابطي  براي کارهاي مختلف از جمله براي تشخيص وضعيت اراضي از حيث زراعي يا مرتعي بودن مورد استفاده کارشناسان صاحب صلاحيت قرار ميگيرند  .  موضوع عکسهاي هوائي و کارائي آنها در تشخيص اراضي   ، بسيار مبسوط  و  از جنبه هاي فني و حقوقي قابل بحث است  که در اين مختصر نمي گنجد .  خوشبختانه در  اين مورد  در اينترنت منابع خوبي وجود دارد  که علاقمندان و کارشناسان ميتوانند استفاده نمايند . براي اطلاع از ضوابط حصارکشي به دور باغ و احداث بناي مجاز و نصب کانکس در باغ و نيز براي تقديم درخواست و اخذ مجوزهاي قانوني به اداره امور اراضي مستقر  جهادکشاورزي شهرستان خودتان مراجعه بفرمائيد .  ضمنا در وبلاگ اينجانب مصاديق تغيير کاربري هاي مجاز و غير مجاز درج شده است که ميتوانيد ملاحظه فرمائيد و براي دريافت توضيحات بيشتر پيرامون  آخرين  آئين نامه ها و دستور العملهاي مربوطه  نيز به امور اراضي مراجعه فرمائيد .اجرت المثل يک باغ با درختان گلابي و گيلاس از سال 57 تا کنون چگونه محاسبه مي شود ؟ ضمنا  درختان اين باغ در سال 78  قطع شده و  تا کنون به کشت سبزي و صيفي اختصاص داشته است . .....  کارشناسان براي تعيين اجرت المثل ملک  مورد نظر را   اعم  از  باغ   يا  زراعت  از نزديک مشاهده و معاينه و با توجه به تمام جوانب فني و تاثير گذار اقدام به کارشناسي و تعيين اجرت المثل مي نمايند  .   ملک مورد سوال شما از سال 57 به بعد به مدت 21 سال به صورت باغ بوده و پس از آن تا کنون به مدت 13  سال به صورت زراعت است  و لذا  اکنون اثري از باغ وجود ندارد .  کارشناس بايد اجرت المثل باغي را تعيين کند که 13 سال قبل درختان آن بريده شده و  زمين آن تبديل  به زراعت شده است .  کارشناس بايد در مورد باغات با توجه به مشاهده و معاينه عين درختان باغ و کيفيت آنها و موقعيت مکاني باغ و ميزان محصول دهي باغ و .... بسياري فاکتورهاي  فني ديگر اقدام به برآورد محصول نموده  و  سپس اجرت المثل عادلانه آن را تعيين کند . حال که چيزي به نام باغ وجود ندارد   .  کارشناس هم نميتواند بر اساس شنيده ها و توصيفات در مورد باغي که 13 سال قبل وجود داشته است اقدام به کارشناسي نمايد  . به نظر اينجانب بهترين راه حل براي محاسبه اجرت المثل در 21   سال ( 57 تا 78 ) ، اين است که معادل با محصول دهي و عايدي محصول زراعي  مرسوم و غالب منطقه اقدام  به تعيين اجرت المثل شود .  در مورد زراعت ها که عمدتا يکساله هستند  نياز به مشاهده عين محصول زراعي در ساليان قبل نيست و با اطلاعاتي که کارشناس از سوابق مناطق مختلف دارد ميتواند اجرت المثل را تعيين کند   .  اين موضوع در مورد باغات عملي نيست و براي اجرت المثل باغات نياز به مشاهده عين درختان باغ وجود دارد .   براي اجرت المثل 13 سال بعدي نيز کارشناس با ملاک قرار دادن ميانگيني از  محصولات سبزي و صيفي که در 13 سال گذشته در زمين کشت شده و مراجعه به قيمت آنها در سالهاي مذکور (  اين قيمت ها از ميادين تره بار  منطقه  و نيز سوابق آماري جهاد کشاورزي  قابل دريافت است )  اجرت المثل تعيين ميگردد . ....  ضمنا  چون   نوشته ايد که آب مورد نياز توسط خوانده تامين شده است لذا  نتيجه گيري مي شود که  در 34 سال گذشته  تا کنون فقط فاکتور زمين در اختيار خوانده بوده است و ساير فاکتورهاي توليد نظير آب  و  سرمايه   و   کار   و   مديريت   توسط  خوانده   تامين و هزينه شده است  . اين موضوع نيز در محاسبه اجرت المثل مورد توجه کارشناس خواهد بود . .....  اما  اگر   منظور شما از طرح اين سوال اين است که اينجانب  مبلغ اجرت المثل را محاسبه و  اعلام نمايم بايد عرض کنم که چنين کاري مطلقا دور از ضوابط و معيارهاي کارشناسي است چون  مراجعه به ملک و مشاهده و معاينه آب و زمين و ......  شرط اول کارشناسي است و هر کارشناسي بدون ديدن و مراجعه به ملک از راه دور اقدام به کارشناسي  اعم از  ارزيابي   يا   تعيين اجاره و اجرت المثل  نمايد کاري غير کارشناسي انجام داده و نظريه وي فاقد وجاهت و ارزش خواهد بود .اگر در سالهاي گذشته  نسبت به شکايت از اداره منابع طبيعي در دادگاه منطقه  اقدام نموده ايد و يا   اگر  قبلا در کميسون ماده واحده  شهرستان اعتراض نموده ايد و  پرونده تان در دست رسيدگي است   ،   ادامه رسيدگي کماکان  انجام خواهد شد ولي چنانچه  تا کنون به خاطر ملي اعلام کردن زمينهاي مورد نظرتان شکايتي  از اداره منابع طبيعي نکرده ايد بايد مستحضر باشيد که در شهرستانها فعاليتهاي کميسون ماده واحده متوقف شده و دادگاههاي شهرستان  نيز در اين مورد شکايتي نمي پذيرند .  در حال حاضر شکايت مردم از منابع طبيعي فقط در شعب خاصي در مراکز استانها امکانپذير است  . شما بايد به  دادگستري مرکز استان مراجعه نمائيد و پرس و جو کنيد تا شعب مربوطه را پيدا کنيد و شکايت خود را تقديم نمائيد   . کارشناس يا هيئتهاي کارشناسي که توسط دادگاه مذکور تعيين خواهند شد با ادله و معيارهاي فني که در نظر ميگيرند و نيز با مراجعه به سوابق و ملاحظه نقشه ها و عکسهاي هوائي منطقه اعلام نظر تخصصي خواهند نمود  .   قطعا  اگر اينهمه شواهد و سوابقي که شما ذکر کرده ايد در اين زمين مشاهده گردد نشان از سابقه احيائ قديمي اين زمين دارد و کارشناسان مد نظر قرار خواهند داد  .  ضمنا  نقشه هاي منابع طبيعي به تنهائي ملاک نظر کارشناسي نيستند و کارشناس از نقشه منابع طبيعي ( نقشه اجراي قانون مواد  2    يا   56  )  براي تعيين مکان  و  تطبيق  ملک  در   طبيعت   استفاده ميکند  و نقشه هاي مذکور در نظر کارشناس دادگاه  ملاک زراعي بودن يا مستثني بودن يک ملک در ساليان گذشته نيستند . .........ضمنا به آگاهي ميرسانم که کارشناسان رسمي   طبق  پروانه کارشناسي خود  ، بر حسب سابقه کار در محدوه منطقه و استان و در حدود صلاحيت هاي قانوني خود ميتوانند اقدام به کارشناسي نمايند  و تعيين کارشناس به عهده دادگاه است 

گر جاده اي که در مورد آن سوال فرموده ايد  قبل از سال 1342 احداث شده و قبلا راه مواصلاتي بين مزارع و قناتها و شهر ها بوده   و اکنون   وضعيت ديگري به عنوان راه بين مزارع دارد  ، قطعا بايد سابقه اي در اداره راه و ترابري  شهرستان   داشته باشد  .  چنانچه راه مذکور رسما با اعتبارات دولتي و توسط اداره راه و ترابري و يا توسط بخش راهسازي جهاد سازندگي سابق احداث شده باشد ،  راه و حريم آن متعلق به دولت است و اشخاص نميتوانند مالکيتي بر آن داشته باشند  . مرجع صاحب صلاحيت در اين مورد اداره راه و ترابري شهرستان است  .  اگر اين اداره رسميت راه و تعلق آن به دولت را تاييد نکرد آنگاه بايد با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک در مورد روشن شدن وضعيت راه و مالکيت آن  .يا به زميني که جهاد کشاورزي رسما غير زراعي بودن آنرا اعلام نموده حق ريشه تعلق ميگيرد ؟  ......   حق ريشه فقط با شرائط حقوقي خاصي به اراضي  احيا شده و کشاورزي تعلق ميگيرد  .  اگر زميني  رسما  و قانونا ملي و غير زراعي است و هيچگونه معارض و معترضي ندارد  ، قطعا هيچکس در آن نميتواند ادعاي حق ريشه نمايد  چون متعلق به دولت است    . مگر اينکه در دادگاه صالحه خلاف آن ثابت شود و مشخص گردد که زمين مذکور داراي سوابق احياي قديمي بوده است و اشخاصي در گذشته هاي دور در آن کشاورزي مي نموده اند  .  البته در اين صورت هم بايد مالک يا مالکين آن مشخص و زارعين صاحب حق ريشه آن مشخص و اثبات گردد  . اين امور توسط سوابق اداره ثبت اسناد و املاک و احکام دادگاه ها انجام ميگردد . 

در مورد نحوه تعيين خسارت ازبين رفتن درخت ميوه در اثر آتش سوزي پرسيده اند ...... از بين رفتن درخت به هر علتي که باشد اگر تمام و کامل نابود شده باشد  خسارت آن  معادل صد در صد  ارزش روز درخت  در زمان وقوع خسارت  تعيين مي شود  .   اگر سرشاخه ها و قسمتهائي از درخت از بين رفته باشد ولي  تنه و ريشه فعال بوده و برجاي مانده باشد  و قابل احيا به وضع اول باشد ، به صورت درصدي از   ارزش روز درخت  در زمان وقوع خسارت ( حسب تشخيص کارشناس )  تعيين خسارت مي شود .  در مورد منابع آزمون به پاسخ داده شده به آقاي رحيمي در مطلب " پاسخ به سوالات خوانندگان 1 "  مراجعه فرمائيد .

آقاي رضوي ( دانشجوي ارشد حقوق )

مطالبي که در خصوص حق ريشه در اين وبلاگ درج شده در  خصوص اراضي زراعي يا زراعتکاري است . همين حق ريشه را چنانچه در مورد باغات ميوه و درختکاري  به کار ببريم از آن به عنوان  " حق غارسي  "  ياد ميکنيم  .  اصول  و  چهارچوب حقوقي و  عوامل ايجاد و ارزشگذاري آن مثل حق ريشه است .  غارسي   از  کلمه   غرس   يعني   نشاندن  درخت   در   زمين   گرفته شده است  .

گرچه سوال شما فاقد توصيحات کافي راجع به سوابق اين زمين است ولي با دقت در متن سوال شما بنده چنين برداشت ميکنم   که زمين مورد نظر شما مشمول اجراي قانون ملي شدن اراضي شده و  پدر  يا  پدر بزرگ  شما  در  مهلت  قانوني  به  آن اعتراض  ننموده  و  لذا   زمين مذکور  ملي   اعلام  شده   و  سپس  به  مسکن و شهرسازي  واگذارشده  و از آنطريق نيز به سازمان آب واگذار شده  و آن بخش از  اراضي مورد اشاره شما هم که توسط مردم با قولنامه خريد و فروش مي شود احتمالا مربوط به سهم زارعين در اثر اجراي قانون اصلاحات اراضي زمان حکومت پهلوي بوده است  .  مشاهده ميکنيد که با اطلاعات ناقص    ،  دادن پاسخ کامل  به   سوال   شما مقدور نيست  .  اما   به خاطر بي پاسخ نماندن سوال شما  اگر فرض را بر موارد فوق بگذاريم به اطلاع شما ميرسانم که  :     اجراي مقررات مربوط به ملي شدن اراضي  در مورد اراضي پدربزرگ شما اگر قبل از سال 1371  انجام   شده  ،   در آنصورت  ماده 56  از  قانون  حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع   در مورد  ان اعمال  شده    و   اگر  بعد از  سال 1371  بوده   در   آنصورت   ماده  2   قانون  حفظ و حمايت از منابع طبيعي و ذخاير جنگلي کشور در مورد ان اعمال شده است   .    در   هر  دوصورت  مالکين  مربوطه  پس  از   اينکه  متوجه  میشدند که   اراضي  انها   مشمول    ملي  شدن  قرار   گرفته    و    به   صورت   آگهي   رسمي   توسط   اداره   منابع  طبيحي   محل    اعلان    شده   است    بايد   در    مهلت   قانوني    که    براي   اعتراض   داده   شده    و قبل از قطعيت  امر   ، به   اداره منابع  طبيعي مراجعه و اعتراض  خود را تسليم  و   پيگيري   می نمودند تا حقي از ايشان ضايع نگردد  و  چنانچه   زمين کشاورزي  به  ناحق   يا   در  اثر   اشتباه  جزو   اراضي  ملي   قلمداد  شده   باشد   احقاق  حق شده   و   از   شمول   قانون هاي فوق   خارج  میگردید .   ولي  اگر   در  مهلت   قانوني  حتي اگر  شخصي   از  اگهي  مربوطه نيز بي اطلاع مانده باشد  و  براي تسليم اعتراض خود مراجعه   ننموده باشد اجراي قانون قطعيت مي يابد  و کليه اسناد  قبل از آن باطل شناخته مي شود  .    در   سال   1367   براي  احقاق حق اينگونه افراد قانوني  تحت عنوان  قانون تعيين تکليف اراضي اختلافي  ناشي از اجراي ماده 56  ... تصويب و به اجرا در امد که  بر اساس آن  معترضان به ملي شدن اراضي ميتوانستند با مراجعه به دبيرخانه قانون در شهرستانها اعتراض خود را تسليم نمايند و  با انجام کارشناسي هاي مجدد   هيئت هاي  ماده واحده قانون فوق  ، چنانچه زميني داراي سابقه کشت وزرع و احيا تشخيص داده مي شد با راي قاضي هيئت  ان زمين به مالکيت اشخاص برگشت داده مي شد  . بسياري از مالکين از اين فرصت استفاده نموده و اراضي خود را آزاد نمودند   .    اين  قانون بعدا   به   ماده   2   قانون   حفظ و حمايت از ..... نيز سرايت داده شد و معترضين به اجراي ماده 2  نيز  عينا  ميتوانستند همين اقدام را در مورد اراضي شان انجام دهند   .   قانون فوق  در حال حاضر   راکد  است  و   شما   براي   کسب   اطلاعات   بيشتر   ميتوانيد   به    واحد   حقوقي   اداره  منابع  طبيعي    مراجعه   نمائيد   و   از   انها  راهنمائي  بگيريد    .    موفق   باشيد   . 

  مطالبي که شما در ايميل ارسالي تان در مورد مراحل و روند رسيدگي به پرونده هاي مرتبط با جنگل و مرتع نوشته ايد  صحيح است  ولي کليه مطالب شما در خصوص  پرونده هاي تخريب اراضي  ملي و مرتعي توسط متجاوزان  و  کساني است که  اقدام به  تصرف  و شخم و شيار اراضي ملي و کشت و کار در آنها مي نمايند و در نتيجه باعث ميشوند که پوشش گياهي ارزشمند مرتعي که طي ساليان دراز ايجاد شده است به دست اين افراد طمعکار  از بين برود  .   اطلاع از تخريب  اراضي ملي يا مستقيما با مشاهده آن زمين توسط مامور منابع طبيعي است و يا از طريق  افراد محلي و رابطين ادارات منابع طبيعي صورت ميگيرد    .   در هر صورت مامور منابع طبيعي با حضور در محل زمين تخريب شده  نسبت به بازديد کامل و معاينه و تعيين حدود و مساحت آن زمين  اقدام به تنظيم  صورتجلسه مشاهدات  نموده  و   مراتب را کتبا  به   پاسگاه انتظامي محل و اداره منابع طبيعي گزارش ميدهد .   ادارات منابع طبيعي شهرستانها (  توسط  واحد  حقوقي  )  با تنظيم صورتجلسه تخلف  و تنظيم شکايت مراتب را  به دادسراي محل  ارسال و پرونده شکايت تشکيل ميگردد .   مدارک ضميمه شکايت همان مواردي است که شما  نوشته ايد  .  دادگاه با تعيين وقت رسيدگي  و  اعلان به فرد متخلف  در وقت معين رسيدگي لازم را به عمل مي آورد   . در صورتي که  مستندات ارائه شده توسط اداره منابع طبيعي  کافي براي  احراز تخلف فرد مذکور نباشد   و  يا   اينکه  فرد متخلف اعلام نمايد که زمين مورد تخريب سابقه  احيا  و  کشاورزي داشته  و   منابع طبيع اشتباها   آنرا  جزو  اراضي ملي   قلمداد   نموده     و   يا    مسائلي   شبيه   به    اين    ،    در   اينصورت   براي  کشف   حقيقت  موضوع  به   کارشناسي ارجاع  ميشود    .   کارشناس پس از مطالعه پرونده و اطلاع از قرار کارشناسي ،به  محل عزيمت  نموده وضمن بازديد و معاينه فني  و تطبيق نقشه با زمين و با استفاده از ابزار مورد نياز مثل جي پي اس و نقشه و عکسهاي هوائي و......اقدام به بررسي فني  نموده  و نهيتا نظريه خود را به دادگاه ارائه ميدهد . مراحل  بعدي  پرونده  همانگونه  که  توضيح  داده ايد  طي  ميشود تا  منجر  به  صدور  راي   گردد 

 همه   پرونده   هائي  که  در  دادگاهها  در خصوص  اراضي  مرتعي و  جنگلي  تشکيل  ميگردد  مربوط به  تخريب اراضي  ملي  نيست    .   حجم   عمده  پرونده   هاي  دادگستري  در  خصوص منايع  طبيعي مربوط  به اعتراض  به  آراي هيئتهاي ماده  واحده  اراضي   اختلافي  ناشي  از  اجراي ماده  2  و  يا  ماده   56   قانونهاي   ملي   شدن    اراضي  است  (  به  پاسخ  داده  شده   به  آقاي  آرش  مراجعه بفرمائيد  )   .   اين  اعتراضات  ميتواند  توسط  مردم  و  يا  ادارات  منابع طبيعي  صورت گيرد   که  قطعا   از    جزئيات  آن اگاهي  داريد    . 

عبارت امورزمين  در  امور مربوط به کارشناسي دادگستري   شامل طيف گسترده اي از اطلاعات مربوط به  جنبه هاي فني و حقوقي اراضي کشاورزي و منابع طبيعي است که يک کارشناس رسمي دادگستري در رشته کشاورزي و منابع طبيعي بايد از آنها مطلع باشد و لذا  تعريف جامعي از  عبارت امورزمين  قابل ارائه نيست  .  کسب اطلاعات در زمينه هاي زير به توسعه دانش کارشناسان رسمي  کمک میکند :

- آگاهي از قوانين مربوط به زمين در ايران  ( اصلاحات ارضي -  ملي شدن مراتع  و جنگلها  -  باير و داير و موات  - اراضي موقوفه -  تملک اراضي براي طرحهاي دولتي -   واگذاري اراضي  -   قوانين مربوط به آب  -  قوانين ثبت  و  .....   )   همه موارد فوق در  اينترنت به وفور  وجود دارد  و  با يک جستجوي ساده قابل دسترسي است   .    يک کارشناس رسمي  رشته کشاورزي بايد به صورت اجمالي  از  کليات اين قوانين  آگاهي  داشته باشد  و براي دسترسي به جزئيات آن در صورت نياز به اين قوانين مراجعه نموده و در کار کارشناسي خود در پرونده هاي ارجاعي از آنها استفاده نمايد .

-  کسب اطلاعات کلي فني  و شناخت  نسبي از    :  خاک   و    آب   - زمين شناسي - نقشه برداري و نقشه خواني  - تشخيص اراضي ملي از مستثنيات  - تشخيص اراضي داير و باير و موات  -   زراعت  و  باغباني  و  آبياري  و  گلخانه ها   و ...... نيز  در امر کارشناسي هاي ارجاعي در زمينه امورزمين  براي کارشناسان رسمي رشته کشاورزي ضروري است . 

همکار محترم کارشناس رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی ، آقای مهندس مهدی رجبی زاده  از استان کرمان در پاسخ به درخواست اینجانب ذیل مطلب  :  (روش تعیین اجرت المثل  اراضی کشاورزی ) شرحی نوشته و نهایتا نظر کارشناسی خود را در مورد روش تعیین اجرت المثل درج نموده اند  .   ضمن تشکر فراوان از توجه ایشان به این وبلاگ  و  قدردانی  از  ارسال نظریه  ،  متن نظریه این همکار محترم که از طریق ایمیل برای اینجانب ارسال فرمودند عینا  اعلام میشود .  

 از آنجا که نظریه جنای آقای رجبی زاده حاوی مطالبی است که امکان دارد با نظرات بعضی از همکاران کارشناس رسمی رشته کشاورزی و  سایر علاقمندان متفاوت باشد  و روش تعیین اجرت المثل پیشنهادی ایشان  با روش جاری بسیاری از کارشناسان رسمی فرق داشته باشد لذا  خواهشمندم با مطالعه کامل این مطلب  ،   نظر خود را به صورت ایمیل  یا  درج در  بخش نظرات  ارسال نمائید تا در این وبلاگ درج شود  . امیدوارم این مباحث موجب توسعه تجربیات و دانش کارشناسان رسمی رشته کشاورزی باشد  . انشاااله

يک قطعه زمين آبي زار  متعلق به شخص  الف  در منطقه اي که کشت غالب آن گندم مي باشد  به مساحت 20 هکتار با سهم آب کافي از يک حلقه چاه عميق به مدت 20 سال  ( از  مهر 1370    تا  مهر 1390 )  در تصرف  شخص  ب   بوده   و  وی در طول اين مدت از آب و زمين  بهره برداري نموده و   هيچگونه حقي به مالک ( شخص الف )  نپرداخته است   تا اينکه  در پی شکایت شخص الف طبق حکم قضائي اين ملک   از   شخص   ب  خلع  يد   شده   و  از  مهر  1370   آب و زمين به   مالک اعاده  شده   است   .    شخص   الف  در   دادخواست دیگری تقاضاي  اجرت المثل  يا   اجور  معوقه   بیست ساله  را نیز  نموده    و   دادگاه   موضوع   را   براي    تعيين   اجرت  المثل   بيست   ساله   به    کارشناس   رسمی رشته کشاورزی  ارجاع   نموده    است     .           

بنابر این اجرت المثل مورد مطالبه شخص الف از شخص ب در طول مدت 20 ساله تصرف ملک مبلغ 1131200000 ریال توسط این کارشناس تعیین و به دادگاه اعلام شده                                                                             

1 2 -  پاسخ به آقاي محمد سرپرست  از استان گيلان  : 
عبارت "مستثنيات دولت"  که شما در سوال خود ذکر نموده ايد نامفهوم است . در قوانين مربوط به اراضي و منابع طبيعي کلمه مستثنيات به آن دسته از اراضي اطلاق مي شود که از مالکيت دولت خارج است و تعلق به اشخاص دارد و لذا ما در هيچ موردي چيزي به نام مستثنيات دولت نداريم .  به نظر ميرسد منظور شما از اين عبارت اين است که  قطعه زمين يک هکتاري محل استخر مورد نظر شما پس از اينکه از  کاربري اصلي خود به عنوان استخر عمومي خارج شده است  ، اداره امور اراضي آن را تحت تملک دولت قرار داده  و براي آن مستاجري گمارده و اين مستاجر تا کنون نيز در آن محل مستقر است . در حاليکه  به نظر ميرسد محل يک هکتاري استخر فوق  يک مکان عمومي و اشتراکي بوده و تعلق به عموم زارعين اصلاحات ارضي داشته است .  در هر صورت بنده پيشنهاد ميکنم  به اداره امور اراضي شهرستان خودتان مستقر در جهادکشاورزي شهرستان مراجعه نمائيد و مشکل خود را با آنها در ميان بگذاريد و درخواست نمائيد  که مستندات خود را مبني بر مالکيت دولت بر اين زمين به شما ارائه دهند  تا ابهامي که براي شما ايجاد شده است برطرف گردد .

3 - پاسخ به آقاي عباس رحيمي  در مورد منابع آزمون :
عزيزاني که قصد شرکت در آزمون ورودي کارشناسي رسمي دادگستري را دارند براي کسب راهنمائي هاي لازم در خصوص منابع مطالعاتي آزمون و دسترسي به نمونه سوالات آزمون هاي قبلي بهتر است که به کانون هاي مراکز استانها و يا کانون تهران مراجعه کنند .  بعضي از سايت هاي اينترنتي هم اطلاعاتي در اين خصوص ارائه ميدهند و برخي از آنها اقدام به فروش اينترنتي نمونه سوالات مي نمايند که با ورود به اينترنت و جستجو در اين مورد مي توانيد به اطلاعات مورد نياز خود دست يابيد .  به طور کلي به اطلاع عزيزان ميرسانم که منابع آزمون چيزي جز اطلاعات درسي دانشگاهي  نيست ، خصوصا نکاتي که کاربردي تر هستند و جنبه تئوري کمتري دارند  بايد بيشتر مورد مطالعه قرار گيرند .  براي منابع اين آزمون نام کتاب يا کتابهاي خاصي مورد نظر طراحان سوال نميباشد و هدف از آزمون سنجش يک سري اطلاعات  عمومی فني و دانشکاهي کاربردي متقاضيان است . 

4 - پاسخ به جناب نبي زاده از اردبيل در مورد اجرت المثل :
براي تعيين اجرت المثل  هيچگاه فرمول ثابت و  نسخه اي که بتوان آنرا در همه جا پياده نمود وجود ندارد . کارشناس  بايد بر حسب مکان  زمين و موقعيت و  کيفيت اراضي و نوع محصول و ميزان توليد محصول وعرف محل و بسياري فاکتورهاي ديگر که شرح آن در اين مجال نميگنجد اقدام به محاسبه اجرت المثل نمايد  .  کليات آن اينچنين است که در اراضي ديمزار فقط فاکتور زمين در تملک  مالک بوده و بقيه فاکتورها توسط مستاجر هزينه شده است  و در اراضي آبيزار دو فاکتور آب و زمين در  تملک مالک بوده و بقيه فاکتورها توسط مستاجر هزينه شده است  .   سهم مالک در ديمزار حدود 30 درصد و سهم مالک در آبيزار بين 35 تا 50 درصد بسته به شرائط  و موقعيت هاي مختلف متفاوت است  که بايد از فروش محصول یا درآمد ناخالص ملک در هر سال به عنوان اجرت المثل به وي تعلق گيرد  .  بطور کلي ميتوان گفت که در محاسبه اجرت المثل نکات ريز و مهمي وجود دارد که حتي ممکن است رقم اجرت المثل در دو ملک نزديک به هم در يک منطقه با هم متفاوت باشد  .  مثلا يک زمين  با  بافت  خاک خوب ممکن است   استعداد توليد گندم تا 7 تن ميانگين را داشته باشد  ولي يک زمين ديگر در همان منطقه به علت سبکي و شني بودن توان توليد بيش از 4 تن گندم را در هر شرائطي نداشته باشد  و لذا اجرت المثل اين دو زمين با هم متفاوت خواهد بود  اگرچه هر دو زمين در يک منطقه ونزديک به هم قرارداشته باشند .  و لذا بايد در تعيين اجرت المثل کليه نکات ريز و درشت زمين مورد نظرمان را توجه کنيم سپس اقدام به تعيين اجرت المثل نمائيم تا حقي از کسي ضايع نشود و مبلغ اعلام شده توسط ما به دادگاه ها مبلغ عادلانه و مطمئنی باشد .۵ - جناب آقاي عبداللهي توجه داشته باشيد که پاسخ به سوال شما در چند جمله ممکن نيست و نياز به اطلاعات بسياري از وضعيت اراضي روستاي شما و  کسب اطلاعات لازم از ادارات دولتي مربوطه دارد  .   سوال شما کلي است و بدون  احاطه بر سوابق مالکيتي و ثبتي اراضي روستاي شما نميشود به آن پاسخ لازم داد .  در عين حال يادآور مي شوم که  :
شما منشا مالکيت اراضي کشاورزان روستا را ذکر نکرده ايد ولي از نوشته شما چنين برداشت مي شود که اراضي 220 هکتاري کشاورزان روستا از طريق اصلاحات ارضي رزيم سابق به آنان واگذار شده است  .   سوابق اجراي قانون اصلاحات ارضي در اداره امور اراضي شهرستان شما در اداره جهادکشاورزي وجود دارد . مي توانيد براي کسب اطلاع از  چگونگي اجراي اصلاحات ارضي در روستايتان به اداره امور اراضي مراجعه کنيد .   نوشته ايد که کشاورزان با توافق خودشان اراضي مشاعي را بين خودشان تقسيم کرده اند  و  به اصطلاح افراز محلي کرده اند   .    بهتر بود که افراز ثبتي انجام مي شد تا دقيقا معين شود که محل زمين هر نفر در کجا قرار دارد  و هر کدام چقدر زمين در اختيار دارد  ولي  در هر صورت مجموع مساحت اين زمينها نبايد از 220 هکتار بيشتر شود  ( طبق نوشته شما ) .  براي اثبات اينکه کشاورزان روستاي شما حق قانوني شان چقدر است و در حال حاضر هر کدام چقدر  مازاد بر حقشان در تصرف دارند  بايد به سوابق اجراي قانون ملي شدن اراضي  در پلاک ثبتي روستاي شما  به ادارات ثبت و منابع طبيعي مراجعه شود .  اگر اين قانون در پلاک ثبتي  روستا اجرا شده باشد  در آنجا دقيقا مشخص شده است که چقدر از اراضي پلاک جزو مستثنيات زراعي مردم است  و چقدر جزو اراضي ملي و منابع طبيعي مي باشد  .  در اداره منابع طبيعي شهرستان  به شما خواهند گفت که  آن مقدار اراضي که کشاورزان به مرور زمان اضافه بر 220 هکتارشان زير کشت برده اند چه وضعي از نظر اجراي قانون دارد   .   شما تا زمانيکه اداره منابع طبيعي تکليف اراضي مازاد بر 220 هکتار را مشخص نکرده نميتوانيد  مدعي آن زمينها باشيد .  کساني که اسامي آنها جزو 21 سهم مشاع اوليه اصلاحات ارضي بوده اند  طبق قانون اصلاحات ارضي رژيم سابق تعيين شده اند که قاعدتا از کشاورزان بي زمين  در ملک اربابي مربوطه بوده اند که با اجراي قانون اصلاحات ارضي صاحب زمين شده اند و به فرمايش شما هر کدام به ميزان 10/5  هکتار  مالک مي باشند ولي مازاد بر آن را بايد ادارات منابع طبيعي و اداره امور اراضي شهرستان شما معين نمايد .  اگر تصرفات آنها  تجاوز تدريجي به اراضي ملي باشد بايد اداره منابع طبيعي متجاوزين را از طريق قانون خلع يد نمايد .    اگر شما فکر ميکنيد که در آن روستا داراي حق و حقوقي هستيد  بايد نام شما يا پدران شما  در مدارک و پرونده هاي  اداره ثبت يا امور اراضي  موجود باشد  و اگر نباشد متاسفانه به معناي عدم مالکيت است   .     هيچکس نميتواند  به هر ميزان که وسعش برسد زمين تصرف کند و ادعاي مالکيت نمايد . ميزان مالکيت هر کس فقط بر اساس مدارک مالکيت قانوني مشخص ميشود و مازاد بر آن غير قانوني است   .   بنا بر اين  پيشنهاد مي شود که  شما و آن عده از ساکنين روستا که از داشتن زمين محروم هستيد  يک نفر نماينده از بين خودتان انتخاب کنيد و  شرح حال مشروحي از وضعيت خودتان و  اراضي روستايتان بنويسيد  و نماينده منتخب شما به ادارات ثبت و امور اراضي و منابع طبيعي  مراجعه و راجع به وضعيت اراضي روستايتان  سوال و بررسي و تحقيق نمايد    .   پس از روشن شدن اين موضوع مي توانيد تصميم شايسته اخذ نمائيد ولي در هر حال توجه نمائيد که در هيچ صورتي از دايره قانون فراتر نرويد و  اگر حقي براي شما باشد از طريق قانون بگيريد .   موفق و سربلند باشيد

۶ - - با عرض معذرت متاسفانه امکان ارسال نمونه نظرات کارشناسي اینجانب از طريق ايميل  امکانپذير نيست
- با تشکر از توجه شما به مطالب درج شده در اين وبلاگ به استحضارتان برسانم که در مطلب  تشخيص اراضي زراعي و مستثنيات   ،   اراضي مرتعي از اين نظر  غير قابل کشت تلقي مي شوند  که استعدادشان براي مرتع بودن بيشتر از  زراعي بودن است   .
- شيب زمين نميتواند به تنهائي تعيين کننده مرتع بودن يا مستثنيات بودن زمين باشد  ، ولي ميتواند به عنوان يکي از فاکتورهاي کارشناسي مورد نظر کارشناس قرار بگيرد  . مثال : احتمال مرتع بودن يک زمين با شيب بيش از 15 درصد بسيار بيشتر از احتمال زراعي بودن آن زمين  ( ديمزار بودن آن زمين ) است .
- آيين نامه اصلاحات ارضي و ساير مطالب مربوط به اجراي قانون اصلاحات ارضي در زمان رژيم گذشته در مجموعه هائي به صورت کتاب و جزوه چاپ شده و در اينترنت هم به وفور در سايت هاي مختلف حقوقي موجود است .  موفق و سربلند باشید .

 حق ارتفاق :      حق كسي در ملك ديگري است، براي كمال استفاده از ملك خود.

حقوق­دانان در تعريف حق ارتفاق مي‌گويند  :    حقي كه به موجب آن صاحب ملكي به اعتبار مالكيت خود، مي‌تواند از ملك ديگري استفاده كند. مانند حق عبورآب  یا   تردد ، مثلاً‌ كسي براي آبياري و يا رفتن به ملك خود، مي‌تواند از ملك ديگري عبور نمايد. اين حق از آثار مالکيت است.

كاربري هاي مجاز و غير مجاز اراضي كشاورزي

براي اينكه همكاران محترم كارشناسان رسمي دادگستري بدانند كه چه كارهايي در اراضي كشاورزي به عنوان كاربري غير مجاز    و    چه کارهائی کاربری مجاز  شناخته مي شود  مطلب زیر تهيه شده كه تقديم ميگردد  .  لذا براي كارشناسي در پرونده هاي ارجاعي از دادگاهها در زمينه تغيير كاربري آگاهي از اين مصاديق براي همه همكاران لازم است :

تغییر کاربریهای غیر مجاز :

اقدامات ذيل در صورتي كه در اراضي زراعي و باغهاي موضوع قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و بدون رعايت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از كميسيون تبصره يك ماده يك و يا موافقت سازمان جهاد كشاورزي در قالب طرح‌هاي تبصره 4 الحاقي قانون مذكور حسب مورد صورت گيرد و مانع از تداوم توليد و بهره‌برداري و استمرار كشاورزي شود به عنوان  تغيير كاربري غيرمجاز تلقي مي‌گردد:

 برداشت يا افزايش شن و ماسه
ايجاد بنا و تاسيسات.
خاكبرداري و خاكريزي.
گودبرداري.
احداث كوره‌هاي آجر و گچ‌پزي.
پي‌كني.
ديواركشي اراضي.
دپوي زباله، نخاله و مصالح ساختماني، شن و ماسه و ضايعات فلزي.
ايجاد سكونتگاههاي موقت.
استقرار كانكس و آلاچيق.
احداث جاده و راه.
دفن زباله‌هاي واحدهاي صنعتي.
رها كردن پساب‌هاي واحدهاي صنعتي، فاضلاب‌هاي شهري، ضايعات كارخانجات.
لوله‌گذاري.
عبور شبكه‌هاي برق.
انتقال و تغيير حقابه اراضي زراعي و باغات به ساير اراضي و فعاليتهاي غيركشاورزي.
سوزاندن، قطع و ريشه‌كني و خشك كردن باغات به هر طريق.
مخلوط‌ريزي و شن‌ريزي.
احداث راه‌آهن و فرودگاه.
احداث پارك و فضاي سبز.
پيست‌هاي ورزشي.
استخرهاي ذخيره آب غيركشاورزي.
احداث پاركينگ مسقف و غيرمسقف.
محوطه‌سازي (شامل سنگفرش و آسفالت‌كاري، جدول‌گذاري، سنگ‌ريزي و موارد مشابه).
صنايع تبديلي و تكميلي و غذايي و طرح‌هاي موضوع تبصره 4 فوق‌الذكر.
صنايع دستي.
طرح‌هاي خدمات عمومي.
طـرح‌هاي تملك دارايي‌هاي سرمايه‌اي مصوب مجلس شوراي اسلامي (ملي ‌ـ استاني).

موارد فوق الذكر  متن دستورالعمل تعيين مصاديق تغيير كاربري غيرمجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1/8/1385 مجلس شوراي اسلامي
(موضوع ماده 11 تصويب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 19/4/1386 هيئت وزيران) مي باشد .

تغییر کاربریهای مجاز:

احداث گلخانه ها - دامداریها - مرغداریها - پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذائی در روستاها  بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود  . موارد ذیل با رعایت ضوابط زیست محیطی و با موافقت سازمانهای جهادکشاورزی استانها بلامانع است  .  همچنین تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ مترمربع فقط برای یکبار  مجاز است . موارد مذکور در صورت اخذ مجوز از سازمان جهادکشاورزی از پرداخت عوارض این قانون معاف هستند .

( اخذ شده از تبصره ۴ ماده ۱ و تبصره ۱ ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱/۸/۸۵ مجلس شورای اسلامی ) 
 

همکاران محترم کارشناس به این نکته در پرونده های مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی توجه نمایند :

در قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغی کشور مصوبه سال ۱۳۸۶  و تعیین مصادیق آن  یکی از مواردی که  مشمول تغییر کاربری نبود  احداث خانه کارگری و نگهبانی بود  ولی  چون  به  کرات   مشاهده   شده   که در بسیاری نقاط کشور افرادی و یا ارگانهائی اقدام به قطعه بندی اراضی کشاورزی نموده و سپس مالکین آن با استفاده از این امر اقدام به احداث ساختمانهای ویلائی غیر متعارف تحت نام نگهبانی و گارگری نموده و موجب تخریب و تغییر کاربری وسیع اراضی کشاورزی و باغی شده اند لذا :

نمایندگان وزارتخانه های جهاد  - مسکن - صنایع - محیط زیست - گردشگری در جلسه ۳۰/۱۱/۸۹ خود  عنوان  " ساختمان نگهبانی و کارگری " را از شمول معافیت تغییر کاربری حذف نمودند و  مالکین اینگونه اراضی از این تاریخ نمی توانند اقدام به احداث ساختمان تحت عنوان نگهبانی و کارگری در ملک خود بنمایند . لذا این موضوع باید مورد توجه کارشناسان محترم رسمی رشته کشاورزی در پرونده های ارجاعی از دادگاهها قرار گیرد .  ضمنا متقاضیانی که واقعا قصد احداث اتاق کارگری و نگهبانی دارند باید با مراجعه به امور اراضی جهادکشاورزی شهرستانها درخواست خود را ارائه دهند تا کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون  حفظ اراضی کشاورزی و باغی در استان مربوطه درخواست وی را بررسی و طبق ضوابط مشخص اتخاذ تصمیم نمایند  .

موضوع  بسیاری از پرونده های ارجاعی به کارشناسان رسمی دادگستری  رشته  کشاورزی  و  منابع  طبیعی ُ تشخیص   ملی بودن  یا   مستثنی بودن زمین    مورد   اختلاف   است .

چگونه بفهمیم که زمین مورد نظر جزو  اراضی ملی است یا اینکه دارای سوابق احیا و کشاورزی است و جزو اراضی  مستثنیات  اشخاص می باشد ؟

هر زمینی  تا   زمانی  که   شکل   طبیعی داشته و هیچگونه دخالت فیزیکی توسط انسان در آن صورت نگرفته باشد زمین غیر احیاشده است که در این صورت یا ملی و مرتعی است و یا موات است. به محض اینکه اقدامی از سوی انسان به منظور بهره برداری در زمین صورت بگیرد ُ باید به آن زمین  زمین احیاشده  نام نهاد . 

قاضی  از   کارشناس میخواهد که با دانش خود معلوم کند که زمین مورد نظر  از چه تاریخی احیا شده است ؟   و یا  اینکه در تاریخی که قاضی تعیین میکند آیا زمین مورد نظر احیا شده بوده  و یا  بعد از آن  احیا شده است . قضات محترم معمولا یا سال تصویب قانون ملی شدن اراضی ( ۱۳۴۱ ) را ملاک احیا بودن یا ملی بودن زمین در نظر میگیرند یا زمان اجرای قانون و صدور برگ تشخیص  را مورد نظر قرار میدهند . گاهی هم بدون تعیین زمان از کارشناس میخواهند که سوابق احیا را تعیین کند . در هر صورت این کارشناس است که باید با روشهای علمی و توجه به ملاکهای فنی و تخصصی  و یاری از دانش  و  تجربه  خود به کمک قاضی بشتابد و به سوال وی پاسخ شایسته و صریح و مستدل و موجه بدهد تا قاضی بتواند با اطمینان حکم عادلانه صادرنماید .

یک طرف اینگونه پرونده ها معمولا  ادارات منابع طبیعی به نمایندگی دولت هستند که در راستای وظایف قانونی خود پاسداری از اراضی ملی و حفظ مراتع و کوتاه کردن دست متجاوزین را به عهده دارند. طرف دیگر پرونده هم اشخاص  ( حقیقی  یا  حقوقی  ) هستند که معمولا ادعای سابقه مالکیت و تصرف و حضور قدیمی در زمین مورد اختلاف را دارند و مدعی هستند که زمین مورد نظر دارای سابقه احیا است و  نباید جزو اراضی  ملی   تشخیص   داده میشد .